住宅ローン残債ありでも家を売る方法！新居購入までの進め方と注意点

住宅ローン残債ありでも家を売る基本知識

住宅ローンの返済中でも、現在の住まいを売却して新居を購入することは可能です。
ただし、金融機関との契約や担保の状況を踏まえたうえで進める必要があります。
まずは現在のローン残高や返済状況、収入などを整理し、無理のない範囲で買い替えができるか確認することが大切です。
そのうえで、売却と新居購入の全体の流れを早い段階で把握しておくと安心です。

住宅ローンを利用している不動産には、通常、金融機関の抵当権が設定されています。
抵当権とは、万が一返済が滞った場合に、金融機関が不動産を処分して貸した資金を回収するための権利です。
そのため、売却して所有者を変えるためには、原則として売買代金などで住宅ローンを完済し、抵当権を抹消することが求められます。
この仕組みを理解しておくと、売却代金の使い道や決済時の流れをイメージしやすくなります。

住宅ローン残債がある状態での売却と新居購入では、「残債額」「売却する家の価格」「用意できる自己資金」の関係整理が重要です。
売却価格が残債額を上回れば、差額を自己資金として新居購入に充てることができます。
一方、残債額が売却価格を上回る場合は、不足分を自己資金で補うか、金融機関と相談して別途の借入方法を検討することになります。
このように、数字のバランスを早めに確認しておくことで、現実的な新居の予算が見えやすくなります。

住宅ローン残債あり家を売る3つの進め方

まず、現在の住まいを売ってから新居を購入する「売り先行」という進め方があります。これは、売却代金で住宅ローン残債を完済しやすく、二重ローンを避けやすい方法です。売却価格が確定してから新居の予算を決められるため、資金計画を立てやすい点も特徴です。ただし、一時的に仮住まいが必要になる場合があり、その費用や引越しの手間が増える可能性があります。

次に、先に新居を購入してから現在の住まいを売る「買い先行」という方法があります。こちらは、ゆとりを持って新居探しができ、気に入った家を逃しにくい点がメリットです。一方で、売却が長引くと、一定期間は旧居と新居の2本分の住宅ローンや管理費などを負担するおそれがあります。そのため、現在の返済負担や収入状況を踏まえ、二重ローンに耐えられるか慎重に検討することが大切です。

さらに、住み替えローンを利用して、「残っている住宅ローン残債」と「新居購入資金」とをまとめて借りる方法もあります。この場合、売却時に残債を完済できないケースでも住み替えを進めやすくなります。ただし、借入総額が増え、返済期間や返済額が大きくなる傾向があるため、金融機関の審査もより厳しくなります。したがって、返済負担率や今後の収入見通しを踏まえ、無理のない返済計画を立てることが重要です。

買い替え時の資金計画と住宅ローンの組み方

買い替えの資金計画では、まず現在の住まいがおおよそいくらで売れそうかを把握することが重要です。
不動産価格指数や不動産流通団体の成約事例を参考に、査定額と売却にかかる仲介手数料・登記費用・印紙税などの諸費用を見込んでおきます。
そこから住宅ローン残高を差し引くことで、実際に手元に残るお金のおおまかな目安が分かります。
この手取り額と自己資金を合わせた金額を前提に、新居の購入予算や借入額の上限を検討していく流れになります。

新居購入時の住宅ローン審査では、年収と返済負担率が特に重視されます。
多くの金融機関では、住宅ローンなどの年間返済額が年収に占める割合がおおむね30〜35％以内かどうかが目安とされています。
買い替えの場合は、現在の住宅ローンや自動車ローン、カードローンなどの借入状況も合わせて確認されます。
新居のローン実行までに既存ローンを完済できるのか、または一時的に二重の返済が発生するのかを事前に整理し、無理のない返済計画を立てておくことが大切です。

買い替えでは、新居購入資金以外にもまとまった現金が必要になります。
頭金や諸費用のほか、引越し費用や仮住まいを利用する場合の敷金・礼金・当面の家賃なども見込んでおかなければなりません。
また、売却が予定より長引いた場合に備えて、数か月分の生活費とローン返済の予備資金を準備しておくと安心です。
こうした支出を一覧にして、自己資金でまかなう部分と住宅ローンやつなぎ融資で対応する部分を分けて検討すると、資金計画の全体像が整理しやすくなります。

住宅ローン残債ありで家を売る際の注意点・チェックリスト

まず意識しておきたいのは、売却と新居購入の時期がずれることで、一時的に仮住まいが必要になったり、二重の住居費負担が生じたりする点です。
売却決済日と新居の引渡日が離れていると、引越しを複数回行う必要が出て、費用も手間も増えます。
逆に、新居の引渡しが大幅に遅れる場合には、現在の住まいの買主との引渡し日を調整できるかが重要になります。
このように、契約締結前から全体のスケジュールを一覧にして整理し、余裕を持った日程で計画することが大切です。

売却価格より住宅ローン残高が多い、いわゆるオーバーローンの状態では、売却代金だけでは抵当権の抹消に必要な返済額を満たせません。
多くの金融機関は、住宅ローン残高を完済できなければ抵当権の抹消に応じないため、売却自体が成立しないおそれがあります。
そのため、不足額を預貯金などの自己資金で補えるか、あるいは別途ローンを利用できるかなど、早い段階で資金計画を確認する必要があります。
残債務の状況や将来の返済能力によって対応策が異なるため、住宅ローンを借り入れている金融機関へ、事前に正直な情報をもって相談することが重要です。

税金面では、売却益が出た場合の課税だけでなく、売却損が出た場合の特例や住宅ローン控除との関係を確認しておく必要があります。
一定の要件を満たすマイホームの売却損については、給与所得などと損益通算し、控除しきれない部分を翌年以後に繰り越せる特例が設けられています。
一方で、これらの譲渡損失の特例と住宅ローン控除は、同一年分について原則併用できない取扱いとなっているため、どちらを適用するかの検討が欠かせません。
売買契約書や住宅ローンの残高証明書、登記事項証明書、特例の適用要件を確認するための書類など、確定申告時に必要となる資料は、契約の段階から漏れなく整理・保管しておくと安心です。

まとめ

住宅ローン残債があっても、ポイントを押さえれば家を売ると同時に新居購入は十分可能です。
売り先行・買い先行・住み替えローンなど複数の方法から、ご家族の状況に合う進め方を選ぶことが重要です。
一方で、オーバーローンや二重ローン、税金やスケジュール調整など、専門的な注意点も多くあります。
当社では、残債額の確認から資金計画、住宅ローンの組み方までワンストップで丁寧にサポートいたします。
まずは現在のローン状況と住み替えのご希望をお聞かせください。
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